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沿着轨道去看房 佛山镇街楼市成新宠?

※发布时间:2016-11-8 1:02:41   ※发布作者:habao   ※出自何处: 

    在城市化的进程中,轨道交通作为一条能量传输带,源源不断地输送着城市发展的动力。近日,佛山各大镇街负责人上线微访谈,首度公布了区域内未来途经该区域的轨道交通线路。而备受关注的狮山站也被披露将于明年6月建成投入使用。广州日报记者梳理发现,除了已经开通的广佛地铁首通段外,接下来还有4条地铁即将开通、动工。也就是说,未来5年,佛山建成通车的地铁线至少有5条。轨道交通红利滚滚而来,再加上目前佛山限购限贷的政策导向,受广佛同城进度影响下的佛山东热西冷、楼价东高西低的楼市格局能否被彻底颠覆?

    文/广州日报记者陈钰凤图/广州日报记者陈枫

    轨道规划:

    5年内至少有5条地铁线

    站点集中在广佛交界区域

    上月,佛山公布了《佛山城市轨道交通建设规划(2017~2022年)》以及顺德、南海各镇街公布的轨道交通远景规划,未来5年,佛山的地铁线预计会达到14条,线网覆盖全市五区。

    轨道交通密集区域主要集中在禅城、南海东部以及顺德北部,从规划来看,轨道最为密集的区域还是集中在佛山东部,尤其是与广州接壤区域。从枢纽已经换乘的便捷性来看,佛山东部的枢纽区域在桂城;而佛山中部的狮山,作为佛山西站的所在地,承担起了佛山西部门户的职责。

    广州日报记者梳理发现,除了已经开通的广佛地铁首通段外,目前进度最快的当属广佛线二期,佛山地铁2号线和广州7号线顺德段,其中,广佛线二期已经确定年底通车,而其余两条线路预计将分别于2019年和2020年建成。另外,佛山3号线稳定段也已经确定于今年年底动工,预计2021年建成。

    加上已经开通的广佛线首通段,也就是说,未来5年,佛山至少会建成5条地铁线路,届时,佛山地铁网络将真正形成。这张网主要还是覆盖桂城、禅城中东部、顺德北部等区域,也就是传统的广佛热点区域,而狮山、禅城西部等区域也因为轨道交通的到来受益。

    另外,远期规划来看,三水、高明也会被轨道交通覆盖。

    狮山枢纽

    佛山西站明年6月投入使用

    本地刚需为主不限购仍面临去库存压力

    说好的佛山西站,终于要来了。10月13日,佛山高新区管委会副主任、狮山镇镇长黄文富在进行上线微访谈时透露,佛山西站将于明年6月建成投用。而佛山西站的投入使用,也将令狮山成为整个广州西部的大门户。据悉,佛山西站总规模10站台23线,站房建筑面积68000平方米,是我国目前最大的下进下出线下式高铁交通枢纽。

    根据规划,佛山西站将接入贵广、南广、西部沿海等3条高铁,广佛肇和广佛环线2条城际轨道,地铁方面连接佛山地铁3号线和4号线,串连起广州白云国际机场、广州站和广州南站。

    楼市印象:

    今年以来,狮山板块的势头不如广佛板块生猛,但受到整个市场上扬的影响,狮山的热度已经有了提升。今年4月份左右,狮山的主流房价集中在7000~9000元/平方米左右,但就在十一前后,奥园冠军城、长华国际商业中心等项目开盘,均价达到了1万~1.1万元/平方米。可见这半年来,狮山楼价已经出现了一轮涨幅。

    根据佛山中原统计,9月份狮山片区的供求关系仍然是供大于求,9月份狮山成交面积18.5万平方米,而供应量达到了22.7万平方米,说明市场还是存在一定的去库存压力。眼下,随着佛山限购限贷的执行,狮山作为非限购限贷区域,享受到政策红利。但从近期开盘的情况来,本地客源仍是主力,有小部分的禅桂以及广州刚需客。在佛山限购限贷政策,以及即将开通的佛山西站等利好元素的引导下,狮山片区有望进一步加快库存去化。

    桂城枢纽

    未来覆盖10条地铁线

    楼价处于高位配套仍需完善

    从规划来看,桂城片区是轨道交通最为密集的区域。

    10月12日,南海桂城街道上线微访谈,桂城街道党工委副书记、办事处主任刘浩文透露,在轨道交通方面,桂城辖区内未来将有10条轨道交通,里程达到91公里,站点58个。这10条轨道交通线路分别是:佛山1、2、3、4、6、7、10、11号地铁线,以及南海新交通、广佛江珠城轨。如果这些高水平的轨道交通发挥作用的话,这意味着桂城可以达到国内一线城市甚至世界发达城市的水平。

    楼市印象:

    经过近10年发展,整个片区配套成熟,商业发达,保利、中海、万达、奥园、当代、越秀、招商等品牌开发商云集,不管是居住还是商务氛围都非常好。目前整个板块的楼价已是佛山的标杆,尤其是千灯湖片区,楼价更是稳坐在2万元/平方米以上。但要注意的是,由于受到10月8日起佛山限购限贷的影响,该片区楼价上升会有压力。

    根据佛山中原统计,9月份整个桂城片区楼价达1.9万元/平方米,同比上涨12%;但9月的成交量达到了26.7万平方米,同比大涨278%。而9月桂城的供应量仅为20.8万平方米,市场处于供不应求状态中。

    佛山中原提醒,该片区虽然居住产品热销,但办公和商业出现过剩现象,另外随着居住人口的大幅增加,教育、休闲等设施尚需完善和提升。

    顺德北部

    3条线路率先启动

    各种利好已被释放供求两旺

    广佛线二期、佛山地铁2号线和广州7号线顺德段三个项目总计全长25.9公里,在顺德境内布局13个站点。而从地图上,三个在建项目都集中在顺德北部片区。

    今年年底,广佛线二期将广佛线从魁奇路延伸至佛山新城,这条线路的开通将带领顺德北部正式进入轨道交通时代。另一条顺德北部的主干线——广州7号线西延顺德段,全长13.4公里,总投资约90亿元,建成后无缝对接广州南站,与广州地铁7号线一期工程贯通运营,并分别与佛山地铁3号线、11号线以及广佛环线换乘。这条线路将作为支撑顺德北部片区一体化发展的重要基础设施,进一步推动广佛同城化。

    广州7号线顺德段主要覆盖陈村镇和北滘镇,目前也已经动工,预计2020年通车。就在前日国家开发银行广东省分行和顺德区轨道交通投资有限公司在顺德华桂园成功签署了广州市轨道交通7号线一期工程西延顺德段项目贷款合同,标志着7号线西延顺德段工程建设资金全面落实到位。

    楼市印象:

    在这样的背景下,顺德北部的发展气势如虹。顺德北部利好早已被释放出来,根据佛山中原统计,今年9月北部三镇成交面积达26.8万平方米,同比增幅达208%,而楼价达12689.69元/平方米,楼价同比上涨19%。

    尽管成交量在放大,但这个片区的供应量也很充裕,今年9月该片区达28.95万平方米。佛山中原认为,顺德北部片区是未来顺德区重点推进发展的区域,顺德对接广州的重点区域,但区域横跨三个镇,三镇的统一协调发展相当重要。

    禅西

    2号线全面开工

    刚需置业群西进供应量充足

    佛山地铁2号线规划由南庄出发,贯穿禅西片区、顺德北部,一直延伸至广州南站,计划于2019年通车。沿线设置了湖涌、堤田、莲塘、张槎等站点,均位于禅西片区内。从去年6月27日开始,地铁2号线禅城段各站点已陆续开建。

    楼市印象:

    禅西的居住板块主要集中在绿岛湖和智慧新城两大板块,而绿岛湖因得天独厚的自然景观优势,跻身为佛山豪宅板块。目前,绿岛湖片区已经吸引了融创、保利、招商、金茂、信财置业、和记黄埔等品牌开发商入住,整个片区热度已现。“金九银十”期间,该片区内融创·湖滨世家、保利·翡翠公馆以及中国金茂绿岛湖项目,作为纯新盘悉数亮相,且三个项目都瞄准了改善型置业需求。融创·湖滨世家首推南区临湖小高层,最小面积150平方米。金茂绿岛湖项目则会首推临湖别墅。保利·翡翠公馆3房最小面积达95平方米。

    智慧新城板块则主要以刚需为主,目前在售的项目主要是中海凤凰熙岸。

    今年佛山东部区域楼价上升势头迅猛,禅城置业需求向西转移,禅西因此受惠。根据佛山中原统计,禅西片区9月份成交量6.1万平方米,但供应量达到了10.4万平方米,可见该片区供应量充足。再加上该片区也被纳入了限购限贷范畴,未来去货有压力。

    大良

    3号线马上就来了

    高端住宅云集受限购影响大

    前日,南海区人民政府发布了佛山地铁3号线工程南海段征地拆迁的通告,其中原来的南海广场站将变更为西约站,按照计划,3号线稳定段将于今年年底全面动工,即狮山至顺德逢沙段会率先动工。

    如果说其他几条线路基本上都集中在佛山中心区,那么,3号线的到来,则直接缩短了大良与佛山中心区的距离。

    楼市印象:

    9月7日,万科拿下顺德新城德胜商务区德胜中路以南、观绿路以东的一宗商住地,楼面价高达11082元/㎡,标志着大良土地也迈入万元/平方米时代。

    目前,大良板块楼价(计套内)约11000元~18000元/平方米。其中,大良东区均价1.5万~1.8万元/平方米,新城区均价1.4万~1.85万元/平方米,一线品牌开发商基本都聚集在德胜新城。本轮佛山限购限贷,大良也未能“幸免”,这对大良高端住宅的去化有一定的影响。

    佛山中原认为,顺德的中心城区,居住、商业发达,生活配套完善,楼市前景可期,但目前顺德城市发展重心转向北部片区,大良的地位是否会被削弱还有待观察。

    专家观点

    区域房价的差距或被拉平

    地产专家赵卓文认为,轨道交通的全面来袭首先会影响地价。以顺德北部为例,广州7号线延长至顺德的消息落定后,顺德北部的地价均价立即破万。而根据市场常态,地价高企,势必会拉动楼价。随着地铁的网络化,会导致区域的差异化被拉平。另外,政府作为地铁投资者,巨额投入之下必然也会追求回报,这种回报会体现在区域的发展上。这种诉求会带来更多物业形态的变化,特别是一些具有高附加值的物业形态,如轨道交通物业等等的出现。

    产业才是区域楼市最大推手

    不过,在地产专家韩世同看来,轨道交通不是区域楼市的决定性因素。对区域楼市起到支撑作用的,还是当地产业,有了产业,才会有人口,有了人口,楼市才会得以支撑。

    所以,从产业的角度出发,韩世同看好南海、顺德、禅城。而三水、高明等区域,由于产业滞后于其他区域,即使未来有轨道交通覆盖,楼市格局也不会出现颠覆性的改变。

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